Plus-value immobilière à Salon-de-Provence : ce qu’il faut anticiper.
Résidence principale exonérée, résidence secondaire ou bien locatif taxé différemment : mieux vaut connaître les règles avant de fixer votre prix de vente.
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Comment se calcule une plus-value immobilière
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, ajustée de certains frais et travaux justifiés. C’est cette différence qui peut être soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.
Prix de vente net
Le prix figurant à l’acte, diminué des frais liés à la vente (diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque le cas échéant).
Prix d’acquisition majoré
Le prix payé à l’achat, majoré des frais de notaire (réels ou forfait de 7,5 %) et des travaux justifiés (réels ou forfait de 15 % après 5 ans de détention).
Durée de détention
Plus vous avez conservé le bien longtemps, plus les abattements progressifs réduisent la base taxable, jusqu’à exonération totale.
La résidence principale : une exonération de principe
La vente de votre résidence principale au jour de la cession est exonérée de plus-value, sans condition de durée de détention. C’est la situation de la grande majorité des ventes accompagnées par Kevin Chevalier à Salon-de-Provence.
Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, la plus-value est en revanche taxable : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, avant application des abattements liés à la durée de détention (exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans, et des prélèvements sociaux après 30 ans).
Le rôle du notaire et les justificatifs à conserver
- C’est le notaire qui calcule et prélève la plus-value directement lors de la signature de l’acte, le cas échéant.
- Conservez les factures de travaux d’amélioration, elles peuvent réduire la base imposable si elles sont justifiées et n’ont pas déjà été déduites.
- Certaines situations ouvrent droit à des exonérations spécifiques (première cession d’un bien autre que la résidence principale sous conditions, retraités ou invalides sous conditions de ressources).
- Un rapport d’expertise en valeur vénale peut être utile en cas de doute sur la valeur d’acquisition (bien reçu par donation ou succession).
Vos questions, nos réponses
Ma résidence principale est-elle vraiment exonérée à 100 % ? +
Oui, à condition qu’il s’agisse bien de votre résidence principale au moment de la vente. Les dépendances immédiates (garage, cave) vendues en même temps bénéficient généralement de la même exonération.
Combien de temps faut-il détenir un bien locatif pour ne plus payer de plus-value ? +
L’exonération est totale au titre de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et au titre des prélèvements sociaux après 30 ans.
Les travaux réalisés augmentent-ils toujours le prix d’acquisition retenu ? +
Seuls les travaux d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement justifiés par facture (ou le forfait de 15 % après 5 ans de détention) peuvent être pris en compte, pas l’entretien courant.
Qui calcule et déclare la plus-value ? +
C’est le notaire en charge de la vente qui effectue le calcul, établit la déclaration et prélève, le cas échéant, le montant dû lors de la signature de l’acte authentique.
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