Investissement locatif à Marseille : un marché immense, à aborder quartier par quartier.
Deuxième ville de France avec près de 900 000 habitants, Marseille n’est pas un marché mais une mosaïque de marchés : les écarts de prix et de demande entre arrondissements peuvent être considérables.
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Pourquoi il ne faut jamais raisonner « Marseille » en général
Entre le 8e arrondissement et ses quartiers résidentiels prisés, le centre-ville en pleine mutation, ou les quartiers populaires du nord, les écarts de prix et de profils de locataires sont parmi les plus marqués de toute la région : une analyse à l’échelle du quartier, voire de la rue, est indispensable.
Studio ou T2 étudiant/jeune actif
Un format très demandé dans les quartiers bien desservis par les transports, avec une rotation locative régulière.
Appartement familial
Cible une clientèle plus stable, dans les arrondissements résidentiels prisés.
Bien à rénover en centre-ville
Un potentiel de valorisation réel dans les secteurs en pleine transformation urbaine, à condition de bien mesurer l’ampleur des travaux.
Une expertise de secteur, pas de généralités
Kevin Chevalier Immobilier intervient principalement sur le secteur salonais et l’ouest du département : sur un projet à Marseille, notre rôle est de vous orienter avec honnêteté et, si nécessaire, de vous mettre en relation avec les bons interlocuteurs locaux plutôt que de vous donner des généralités peu fiables sur un marché aussi vaste.
Si votre projet concerne une revente, un achat ou un investissement sur Marseille, parlons-en directement : nous pourrons évaluer ensemble la meilleure façon de vous accompagner selon le secteur précis visé.
Maison ou appartement à Marseille pour investir ?
Le choix du type de bien influence directement le rendement locatif. Voici les repères de prix issus des dernières données DVF (data.gouv.fr).
Maison
4 634 €/m² (prix médian, données DVF).
Appartement
3 200 €/m² (prix médian, données DVF).
Volume de ventes
33 288 transactions récentes à Marseille (886 040 habitants).
Ce que montrent les ventes réelles à Marseille
Ils sont issus des actes de vente réellement enregistrés, et non des prix affichés dans les annonces.
| Année | Maison | Appartement |
|---|---|---|
| 2023 | 4 974 €/m² | 3 159 €/m² |
| 2024 | 4 617 €/m² | 3 083 €/m² |
| 2025 | 4 634 €/m² | 3 200 €/m² |
Le prix médian des maisons à Marseille a reculé de 6,8 % entre 2023 et 2025, de 4 974 à 4 634 €/m².
Marseille se situe 12 % au-dessus de la médiane départementale des maisons (4 133 €/m²).
La maison se paie 45 % de plus au mètre carré que l’appartement à Marseille (4 634 contre 3 200 €/m²).
En 2025, 1 358 maisons et 10 356 appartements ont changé de mains à Marseille. Sur l’ensemble de la période couverte, 33 288 transactions y sont recensées.
Source : demandes de valeurs foncières (DVF), data.gouv.fr — prix médians au mètre carré, millésimes 2023 à 2025. Une médiane communale ne remplace pas une estimation qui tient compte du quartier, de l’état et des caractéristiques du bien.
Investir à Marseille : les repères alentour
Autour de Marseille, les niveaux de prix varient d’une commune à l’autre. Ces repères permettent de situer un bien en limite de territoire.
- La Penne-sur-Huveaune — 4 559 €/m² · à 11 km
- Plan-de-Cuques — 4 848 €/m² · à 12 km
- Septèmes-les-Vallons — 3 622 €/m² · à 13 km
- Allauch — 4 800 €/m² · à 13 km
- Le Rove — 4 871 €/m² · à 14 km
- Les Pennes-Mirabeau — 4 333 €/m² · à 14 km
Sur Marseille, voir aussi : Estimation immobilière à Marseille · Vendre une maison à Marseille.
Vos questions, nos réponses
Peut-on donner un prix moyen au m² pour Marseille ? +
Non, cela n’aurait pas de sens : les écarts entre arrondissements et même entre quartiers d’un même arrondissement sont trop importants pour qu’une moyenne globale soit utile à votre décision.
Kevin Chevalier intervient-il directement sur Marseille ? +
Notre zone d’intervention principale est le secteur salonais et l’ouest des Bouches-du-Rhône. Pour un projet marseillais, contactez-nous : nous évaluerons ensemble comment vous accompagner au mieux.
Quelle fiscalité pour un investissement locatif à Marseille ? +
Le choix entre location nue et LMNP dépend de votre profil et du quartier visé. Notre page dédiée à la fiscalité de l’investissement locatif détaille les deux régimes.
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